Genel Kurul Toplantı Yeter Sayısı: Apartman ve Site

Apartman ve site toplantılarında en çok tartışma çıkaran konu, alınan kararın "geçerli olup olmadığı"dır. Toplantıya kaç kişi katıldı, karar kaç oyla alındı, bu oy yetti mi? Yeter sayı hatası, aylar sonra açılan bir iptal davasıyla tüm kararı geçersiz hale getirebilir.

Bu yazıda apartman ve site genel kurullarında toplantı ve karar yeter sayılarını, hangi kararın hangi çoğunlukla alınacağını ve uygulamada en sık yapılan hataları bulacaksınız. Çağrı süresi, gündem ve karar defteri gibi toplantının genel işleyişi için genel kurul toplantısı nasıl yapılır yazımıza bakabilirsiniz.

Kısaca cevap: genel kurul toplantı yeter sayısı kaçtır?

Günlük dilde "genel kurul" denen organın kanundaki adı kat malikleri kuruludur ve yeter sayılar 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 30. maddesinde düzenlenir:

• İlk toplantı: Kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından yarısından fazlası ile toplanılır, kararlar oy çokluğu ile alınır.
• İkinci toplantı: Nisap sağlanamadığı için ilk toplantı yapılamazsa, ikinci toplantı en geç on beş gün sonra yapılır ve karar yeter sayısı katılanların salt çoğunluğudur.
• Kanunda ayrıca yeter sayı öngörülen haller (yönetim planı değişikliği, kat ilavesi, yönetici seçimi gibi) bu genel kuralın dışındadır ve önceliklidir.

Buradaki en kritik ayrıntı şudur: ikinci toplantıda nisap aranmaması, her kararın kolaylaştığı anlamına gelmez. 30. maddenin son cümlesi, kanunda özel yeter sayı öngörülen hükümleri saklı tutar.

"Sayı ve arsa payı" ne demek?

Toplantı nisabı çift şartlıdır. Yani sadece kişi sayısını saymak yetmez:

• Sayı çoğunluğu: Kat maliklerinin yarısından fazlasının katılması
• Arsa payı çoğunluğu: Katılanların toplam arsa payının, ana taşınmazın toplam arsa payının yarısından fazla olması

Örnek: 20 daireli bir apartmanda 11 malik toplantıya geldi ancak bunların arsa payı toplamı 1000/2000 ise, sayı şartı sağlanmış olsa da arsa payı şartı sağlanmamıştır ve toplantı yapılamaz.

Oy hakkı nasıl hesaplanır?

Kanunun 31. maddesi oy hakkını düzenler:

• Her kat maliki, arsa payına bakılmaksızın bir oy hakkına sahiptir.
• Birden fazla bağımsız bölümü olan malik, her bölüm için ayrı oy kullanır; ancak sahip olduğu oy sayısı bütün oyların üçte birini aşamaz. Kesirler dikkate alınmaz.
• Bir bağımsız bölümün birden fazla maliki varsa, bunları aralarından vekâlet verecekleri bir kişi temsil eder.
• Alınacak karar doğrudan kendisini ilgilendiren kat maliki görüşmelerde bulunabilir, ancak oya katılamaz.

Vekâletle oy kullanma sınırı

Kat maliki oyunu vekil aracılığıyla kullanabilir, ama sınırsız değil:

• Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez.
• Kırk ve daha az bağımsız bölümü olan taşınmazlarda bir kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.

Örneğin 60 bağımsız bölümlü bir sitede yüzde beş sınırı üç oya denk gelir; bir vekil en fazla üç maliki temsil edebilir.

Toplantı ne zaman ve nasıl çağrılır?

Yeter sayı doğru olsa bile, çağrı usulsüzse karar iptal edilebilir. Kanunun 29. maddesine göre:

• Olağan toplantı: Yönetim planında gösterilen zamanda; gösterilmemişse takvim yılının ilk ayı içinde yapılır. Toplu yapılarda kurul iki yılda en az bir kez toplanır.
• Olağanüstü toplantı: Önemli bir sebep çıkarsa yöneticinin, denetçinin veya kat maliklerinin üçte birinin istemi üzerine yapılır — toplantıya çağırmak, yöneticinin kanuni görevlerinden biridir (bkz. apartman yöneticisinin görevleri ve sorumlulukları). Toplantı tarihinden en az on beş gün önce, bütün kat maliklerine imza karşılığı çağrı veya taahhütlü mektupla ve toplantı sebebi de bildirilerek duyurulmalıdır.
• İlk çağrıda ikinci toplantı bilgisi: İlk toplantıda nisap sağlanamazsa ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı çağrıda belirtilmelidir.
• İki toplantı arası süre: İlk ve ikinci toplantı arasında bırakılacak süre yedi günden az olamaz ve ikinci toplantı en geç on beş gün sonra yapılır. Yani pratikte pencere 7-15 gün arasıdır.

Karar yeter sayıları tablosu

Aşağıdaki tablo, Kat Mülkiyeti Kanunu'nda öngörülen özel yeter sayıları özetler.

Not: Yenilik ve ilaveler çok masraflıysa veya yapının durumuna göre lüks nitelikteyse, bundan yararlanmak istemeyen kat malikinin gidere katılma zorunluluğu bulunmayabilir (m. 42/2-3). Bu bir yeter sayı kuralı değil, gider paylaşımı kuralıdır; ikisi karıştırılmamalıdır.

Uygulamada en sık yapılan beş hata

1. İkinci toplantıda her kararın çoğunlukla alınabileceğini sanmak. Yönetim planı değişikliği için beşte dört, kat ilavesi için oybirliği aranır; toplantının ikinci toplantı olması bu oranları düşürmez.

2. Yönetici seçimini katılanların çoğunluğuyla yapmak. 34. madde yönetici için tüm kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğunu arar. İkinci toplantıda daha az malik katılmış olsa bile, seçilen yöneticinin bu ikili çoğunluğun oyunu almış olması gerekir. Bu, 30. maddenin ikinci toplantı kuralına getirilmiş bir istisnadır.

3. Sadece kişi sayısını saymak. Arsa payı defterini toplantıya getirmeyen yönetimler nisabı yanlış hesaplar.

4. Çağrıyı sözlü yapmak veya panoya asmakla yetinmek. Özellikle olağanüstü toplantılarda on beş günlük süre ve yazılı bildirim şartı emredicidir.

5. Kendisini ilgilendiren kararda malikin oy kullanması. Örneğin kendi borcunun silinmesi görüşülen malik oya katılamaz.

Kararın geçersizliği ve iptal davası

Yeter sayı hatalı olduğunda karar kendiliğinden yok sayılmaz; kural olarak dava açılması gerekir. Kanunun 33. maddesine göre:

• Toplantıya katılıp aykırı oy kullanan malik, karar tarihinden itibaren bir ay içinde,
• Toplantıya katılmayan malik, kararı öğrenmesinden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde

ana taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine iptal davası açabilir. Kararın yokluğu veya mutlak butlanı söz konusuysa süre şartı aranmaz.

Ayrıca kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabuluculuğa başvurulması dava şartıdır. Bu nedenle sürelerin hesabında arabuluculuk aşamasını da hesaba katmak gerekir.

Sitelerde durum farklı mı?

Hukuken "toplu yapı" sayılan sitelerde yönetim katmanlıdır: blok kat malikleri kurulu, parsel/ada kat malikleri kurulu ve toplu yapı kat malikleri kurulu. Yönetim planı öngörmüşse yetki blok, ada veya toplu yapı temsilciler kuruluna devredilebilir.

Ancak yeter sayılar bakımından ayrı bir tablo yoktur: Kanunun 74. maddesi gereği, toplu yapılara özgü hükümler saklı kalmak kaydıyla genel hükümler toplu yapılarda da aynen veya kıyasen uygulanır. Bu nedenle yukarıdaki oranlar, ilgili kurulun kendi kapsamı içinde site toplantıları için de geçerlidir. Toplu yapılarda kurulun iki yılda en az bir kez toplanması yeterlidir.

Blok, temsilciler kurulu ve site yöneticisinin sıfırdan nasıl kurulacağı için site yönetimi nasıl kurulur yazımıza bakabilirsiniz.

Sık sorulan sorular

Apartman genel kurulunda toplantı yeter sayısı kaçtır? Kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlası. Her iki şartın birlikte sağlanması gerekir.

İkinci toplantıda kaç kişiyle toplanılabilir? İkinci toplantı için ayrı bir toplantı nisabı aranmaz; katılanlarla toplanılır ve kararlar katılanların salt çoğunluğuyla alınır. Ancak kanunun özel yeter sayı aradığı konularda bu oran geçerli değildir.

İlk ve ikinci toplantı arasında kaç gün olmalı? En az yedi gün; ikinci toplantı ilk toplantıdan en geç on beş gün sonra yapılır.

Kiracı genel kurulda oy kullanabilir mi? Oy hakkı kat malikine aittir. Kiracı toplantıya katılabilir ve ana taşınmazın kullanımına ilişkin konularda görüş bildirebilir, ancak malik adına oy kullanabilmesi için usulüne uygun vekâlet gerekir.

Aidat artışı hangi çoğunlukla kararlaştırılır? Olağan bir yönetim işi olduğundan genel kurala tabidir: oy çokluğu yeterlidir. Gider paylaşım usulünün değiştirilmesi yönetim planı değişikliği anlamına geliyorsa beşte dört çoğunluk aranır.

Toplantıya hiç kimse gelmezse ne olur? Karar alınamaz. Yönetici seçilemiyorsa, kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine sulh hukuk mahkemesi yönetici atayabilir.

Sonuç

Genel kurulda yeter sayı, "kaç kişi geldi" sorusundan ibaret değildir. Sayı ve arsa payının birlikte hesaplanması, çağrı usulüne uyulması ve gündemdeki her konu için doğru çoğunluğun uygulanması gerekir. Toplantı öncesinde arsa payı listesini hazırlamak ve gündem maddelerinin yanına gereken yeter sayıyı yazmak, sonradan açılacak iptal davalarının çoğunu baştan önler.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Somut bir uyuşmazlıkta bir avukata danışmanız önerilir.