Genel kurul toplantısı nasıl yapılır?

Genel kurul, bir binanın en yüksek karar organıdır. Usulüne uygun yapılmayan bir toplantıda alınan kararlar ise — bütçe dahil — iptal edilebilir. Yılda bir kez yapılan bu toplantının hazırlığı, çoğu binada hak ettiği ciddiyeti görmez.

Çağrı: en az 15 gün önce, yazılı

Kat Mülkiyeti Kanunu m.29 uyarınca olağan toplantı, yönetim planında belirtilen zamanda; belirtilmemişse her takvim yılının ilk ayı içinde yapılır.

Çağrı, toplantı gününden en az on beş gün önce tüm kat maliklerine yazılı olarak yapılmalıdır. Çağrıda şunlar bulunur:

• Toplantının gün, saat ve yeri
• Gündem maddeleri
• İlk toplantıda çoğunluk sağlanamazsa yapılacak ikinci toplantının gün, saat ve yeri

Gündemde yer almayan bir konu görüşülüp karara bağlanırsa, o karar iptal davasına açıktır.

Yeter sayılar

Karıştırılan iki kavram var: toplantı yeter sayısı ve karar yeter sayısı.

İlk toplantı

• Toplantı yeter sayısı: kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarıdan fazlası
• Karar yeter sayısı: katılanların sayı ve arsa payı çoğunluğu

İkinci toplantı

Çoğunluk sağlanamazsa ikinci toplantı, ilkinden en erken yedi gün sonra yapılır. Bu toplantıda katılanların salt çoğunluğu ile karar alınır — katılım sayısı ne olursa olsun.

Nitelikli çoğunluk gerektiren kararlar

Bazı kararlar bu genel kuralın dışındadır:

• Yönetim planı değişikliği: kat maliklerinin beşte dördü (4/5)
• Ortak alanda inşaat, onarım ve tesis (faydalı): sayı ve arsa payı çoğunluğu
• Lüks yenilik: sayı ve arsa payı çoğunluğu, ancak katılmayanları borç altına sokmaz
• Anagayrimenkulün tümünün devri: oybirliği

Vekaletname sınırı

Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını vekaleten kullanamaz. Kırk bağımsız bölümden az daireli binalarda ise bir kişi en fazla iki kişiye vekalet edebilir. Bu sınırın aşılması, sık rastlanan bir iptal nedenidir.

Karar defteri

Alınan kararlar, noter onaylı karar defterine yazılır ve toplantıya katılanlarca imzalanır. Karşı oy kullananlar gerekçesini yazarak imzalar. Deftere geçmemiş bir karar, uygulamada yok hükmündedir.

Geçersizliğin en sık beş nedeni

1. Çağrının 15 günden geç yapılması
2. Çağrının bazı maliklere hiç ulaşmaması (tebligat ispatının olmaması)
3. Gündemde olmayan konunun karara bağlanması
4. Vekalet sınırının aşılması
5. Kararların karar defterine geçirilmemesi

Beşi de önlenebilir hatalardır ve hepsi hazırlık aşamasında çözülür.

⚠️ Bu yazı örnek içeriktir ve genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş değildir.