Apartman Yöneticisinin Görevleri ve Sorumlulukları

Apartman yöneticiliği, çoğu binada "sırası gelen üstlenir" mantığıyla yürütülen ama aslında kanunla çerçevesi çizilmiş, hukuki sorumluluk doğuran bir görevdir. Aidat toplamaktan ibaret sanılan bu işin arkasında defter tutma, sigorta yaptırma, hesap verme ve gerektiğinde dava takip etme gibi yükümlülükler vardır.

Bu yazıda apartman yöneticisinin görev ve sorumluluklarını, hangi kanunun ne dediğini ve uygulamada en çok sorun çıkan noktaları bir arada bulacaksınız.

Apartman yöneticisinin görevlerini hangi kanun düzenler?

Konunun temel kaynağı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'dur (1965). Yöneticiye ilişkin hükümler ağırlıklı olarak 34 ile 41. maddeler arasında toplanmıştır.

Kanunun yanında iki tamamlayıcı kaynak daha vardır:

• Yönetim planı: Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28. maddesine göre yönetim planı, ana taşınmazın yönetim tarzını düzenleyen ve bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme niteliğindedir. Kanunun emredici hükümlerine aykırı olmamak kaydıyla yöneticinin somut görevleri burada şekillenir.
• Türk Borçlar Kanunu'nun vekâlet hükümleri: Kanunun 38. maddesi yöneticinin kat maliklerine karşı "aynen bir vekil gibi" sorumlu olduğunu söyler. Bu nedenle vekâlet sözleşmesine ilişkin genel kurallar da devreye girer.

Site ve toplu yapılarda ise aynı kanunun 66 ve devamı maddeleri uygulanır; blok yöneticisi, toplu yapı temsilciler kurulu gibi ayrı bir yönetim şeması öngörülür.

Apartman yöneticisi nasıl seçilir?

Kanunun 34. maddesine göre kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kişiye ya da üç kişilik bir kurula (yönetim kurulu) verebilirler.

Seçime ilişkin temel kurallar:

• Kaç daireden itibaren zorunlu? Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan binalarda yönetici atanması zorunludur.
• Karar yeter sayısı: Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem de arsa payı bakımından çoğunluğuyla seçilir.
• Görev süresi: Aksi kararlaştırılmadıkça yönetici her yıl kat malikleri kurulunun olağan toplantısında yeniden seçilir; eski yönetici tekrar seçilebilir.
• Seçim yapılamazsa: Kat malikleri anlaşamazsa, herhangi bir kat malikinin başvurusu üzerine sulh hukuk mahkemesi yönetici atayabilir. Mahkemece atanan yönetici, altı ay geçmedikçe kat malikleri kurulunca değiştirilemez.
• Yönetici kat maliki olmak zorunda mı? Hayır. Dışarıdan profesyonel bir kişi veya şirket de yönetici olarak atanabilir.

Apartman yöneticisinin görevleri nelerdir?

Görevlerin ana listesi Kanunun 35. maddesinde sayılmıştır. Bu maddeyi başlıklara ayırarak inceleyelim.

1. Kat malikleri kurulu kararlarını uygulamak

Yöneticinin birincil işlevi karar almak değil, alınan kararları hayata geçirmektir. Kat malikleri kurulunun ve yönetim planının verdiği görevleri yerine getirmek zorundadır. Yönetici, kurul kararı olmadan kendi başına büyük harcamalara veya yapısal değişikliklere girişemez.

2. Ana taşınmazın bakım, koruma ve onarımını sağlamak

Çatı, cephe, asansör, kalorifer kazanı, su deposu, elektrik tesisatı, otopark gibi ortak yerlerin düzenli bakımı yöneticinin sorumluluğundadır. Aciliyet taşıyan onarımlarda (patlayan bir su borusu, arızalanan asansör gibi) yönetici kurul kararını beklemeden hareket edebilir.

3. Sigorta yaptırmak

Kat malikleri kurulu karar vermişse ana gayrimenkulü sigorta ettirmek yöneticinin görevidir. Ayrıca Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) takibi de pratikte yönetimin gündemindedir.

4. Avans ve aidatları toplamak, giderleri ödemek

Yönetici, ortak giderlere ve avansa ilişkin payları toplar; yakıt, temizlik, asansör bakımı, elektrik, personel maaşı gibi ödemeleri yapar. Aidatını ödemeyen kat maliklerine karşı icra takibi başlatma ve dava açma yetkisi de yöneticidedir — bu sürecin adımlarını aidat borcu nasıl takip edilir yazımızda ayrıntılı olarak anlattık.

5. İşletme projesi hazırlamak

Kanunun 37. maddesine göre, kat malikleri kurulu bir bütçe kabul etmemişse yönetici işletme projesi düzenler. Bu projede:

• Ana taşınmazın bir yıllık tahmini gelir ve gider tutarları,
• Her kat malikine düşen tahmini gider payı,
• Ödeme takvimi

yer alır. Proje kat maliklerine imza karşılığı veya taahhütlü mektupla bildirilir. Bildirimden itibaren yedi gün içinde itiraz edilmezse proje kesinleşir ve icra edilebilir belge niteliği kazanır. Bu, işletme projesini yöneticinin elindeki en güçlü araçlardan biri yapar.

6. Defter tutmak ve belgeleri saklamak

36. madde uyarınca yönetici, ana taşınmazın gelir ve giderlerini gösteren bir işletme defteri tutmak zorundadır. Bu defter noterce tasdikli olmalıdır. Ayrıca tüm faturalar, makbuzlar ve belgeler saklanmalı, talep eden kat malikine gösterilmelidir.

7. Toplantıya çağırmak

Yönetici, kat malikleri kurulunu olağan toplantıya çağırır; gerektiğinde olağanüstü toplantı düzenler. Toplantı çağrısının usulüne uygun yapılmaması, alınan kararların iptal edilmesine yol açabilir — çağrı süresi ve karar yeter sayıları için genel kurul toplantısı nasıl yapılır yazımıza bakabilirsiniz.

8. Tebligat almak ve ana taşınmazı temsil etmek

Ana gayrimenkulle ilgili tebligatlar yöneticiye yapılır. Yönetici, kat maliklerini üçüncü kişilere ve resmi kurumlara karşı temsil eder; ortak yerlerle ilgili davalarda taraf olabilir.

9. Hesap vermek

39. maddeye göre yönetici, her takvim yılının bitiminden itibaren bir ay içinde kat malikleri kuruluna hesap vermek zorundadır. Ayrıca kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla istenmesi halinde hesap durumunu her zaman göstermekle yükümlüdür.

Apartman yöneticisinin sorumluluğu: "Aynen bir vekil gibi"

Kanunun 38. maddesindeki bu ifade, yöneticinin sorumluluk düzeyini belirler. Vekil, işi özenle ve sadakatle yürütmek zorundadır. Bunun pratik sonuçları:

• Yönetici, özensizliği veya ihmali nedeniyle doğan zarardan kat maliklerine karşı şahsen sorumludur.
• Toplanan paraları kişisel hesabında karıştırmamalı, harcamaları belgelendirmelidir.
• Görevi kötüye kullanma veya parayı zimmete geçirme durumunda cezai sorumluluk da gündeme gelebilir (güveni kötüye kullanma).
• Haklı bir sebep olmaksızın hesap vermekten kaçınan yöneticiye karşı sulh hukuk mahkemesine başvurulabilir.

Ayrıca 34. maddede, kat malikleri kurulunca seçilen yöneticinin bu görevi kabul etmesiyle birlikte sorumluluğunun başladığı kabul edilir.

Apartman yöneticisinin hakları

Sorumluluklar tek taraflı değildir. Kanunun 40. maddesine göre yönetici:

• Görevini yerine getirirken yaptığı zorunlu masrafları kat maliklerinden isteyebilir.
• Yönetim planında veya kurul kararında öngörülmüşse ücret talep edebilir. Bir hüküm yoksa, kat malikleri kurulu ücret takdir edebilir.
• Alacakları için ana taşınmazın ortak yerleri üzerinde kanuni ipotek hakkına sahiptir.

Apartman yöneticisi nasıl azledilir?

Yönetici, kat malikleri kurulunun sayı ve arsa payı çoğunluğuyla alacağı kararla her zaman görevden alınabilir. Haklı bir sebep varsa (hesap vermeme, görevi ihmal etme, kötü yönetim gibi), kat maliklerinden herhangi biri tek başına sulh hukuk mahkemesine başvurarak yöneticinin azlini isteyebilir.

Mahkemece atanan yöneticide ise altı aylık bekleme süresi kuralı geçerlidir.

Sık sorulan sorular

Apartman yöneticisi olmak zorunlu mu? Sekiz ve üzeri bağımsız bölümü olan binalarda yönetici atanması zorunludur. Ancak kimsenin şahsen yönetici olma zorunluluğu yoktur; dışarıdan profesyonel yönetim de tercih edilebilir.

Yönetici tek başına aidat artırabilir mi? Hayır. Aidat tutarı kat malikleri kurulu kararıyla veya kesinleşen işletme projesiyle belirlenir. Yönetici kendi başına artış yapamaz.

Yöneticinin hesap belgelerini görmek istiyorum, gösterebilir mi? Göstermek zorundadır. İşletme defteri ve harcama belgeleri kat maliklerinin incelemesine açıktır.

Yönetici aidat ödemeyen komşuya ne yapabilir? Gecikme tazminatı işletebilir (Kanunda aylık yüzde beş oranında gecikme tazminatı öngörülmüştür) ve icra takibi başlatabilir, dava açabilir.

Sitelerde durum farklı mı? Evet. Toplu yapılarda blok yöneticileri, toplu yapı temsilciler kurulu ve toplu yapı yöneticisi şeklinde katmanlı bir yapı vardır. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 66 ve devamı maddeleri uygulanır.

Sonuç

Apartman yöneticiliği bir komşuluk jesti değil, kanunla tanımlanmış ve vekâlet ölçüsünde sorumluluk doğuran bir görevdir. Görevi üstlenen kişinin işletme defterini düzenli tutması, harcamaları belgelendirmesi ve yılda en az bir kez hesap vermesi hem kendisini hem de kat maliklerini korur.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Somut bir uyuşmazlıkta bir avukata danışmanız önerilir.