Asansör Ücretini Kimler Öder? Zemin Kat ve Kiracı

Apartman toplantılarının değişmeyen tartışması: "Ben zemin kattayım, asansörü kullanmıyorum, neden ödüyorum?" Bu itiraz mantıklı gelse de hukuken sonuç doğurmaz — tek bir istisna dışında.

Bu yazıda asansör giderlerini kimin, hangi oranda ödeyeceğini; zemin kat, dükkân sahibi ve kiracı için durumun ne olduğunu ve bakım ile yenileme giderleri arasındaki kritik farkı bulacaksınız. Asansörün bakım ve kontrolünden kimin sorumlu olduğu, yani gideri değil yükümlülüğü ilgilendiren taraf için asansör bakımı kimin sorumluluğunda yazımıza bakabilirsiniz.

Kısaca cevap

Asansör giderlerini, asansörü kullansın ya da kullanmasın bütün kat malikleri öder. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesine göre asansör ortak bir tesistir ve işletme gideri arsa payı oranında paylaştırılır. Zemin kat maliki de, girişteki dükkân sahibi de bu gidere katılmak zorundadır. Tek istisna, yönetim planında aksine açık bir hüküm bulunmasıdır.

Yasal dayanak: Kat Mülkiyeti Kanunu madde 20

20. madde ortak giderleri ikiye ayırır:

• Eşit paylaşılan giderler: Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile bunlar için toplanan avans — her bağımsız bölüm eşit öder.
• Arsa payına göre paylaşılan giderler: Sigorta primleri, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, yönetici aylığı ve ortak tesislerin işletme giderleri.

Asansör bu ikinci gruba girer. Yani asansörün elektriği, aylık bakım sözleşmesi, yıllık periyodik kontrol ücreti ve onarım masrafı arsa payı oranında dağıtılır — eşit değil.

Bu ayrım pratikte önemlidir: 60 m² bir daire ile 140 m² bir dairenin arsa payı farklıysa, asansör giderine katkıları da farklı olur.

"Kullanmıyorum" demek neden işe yaramıyor?

Kanunun 20. maddesinin devamı bu itirazı doğrudan kapatır: kat malikleri, ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek ya da kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya ihtiyacı olmadığını ileri sürmek suretiyle gider ve avans payını ödemekten kaçınamazlar.

Yargıtay'ın yerleşik uygulaması da bu yöndedir: zemin kattaki daire veya dükkân maliki, binanın iç kısmını kullanmadığı veya asansöre ihtiyacı olmadığı gerekçesiyle ortak gider borcundan muaf tutulamaz.

Mantık şudur: asansör yalnızca bir ulaşım aracı değil, ana taşınmazın değerini ve kullanılabilirliğini artıran bir ortak tesistir. Zemin kat maliki asansöre binmese bile, binanın asansörlü olmasından mülk değeri olarak yararlanır.

Tek gerçek istisna: yönetim planı

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun gider paylaşımına ilişkin hükmü, "aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça" kaydını taşır. Bu anlaşmanın yeri yönetim planıdır.

Yönetim planında "zemin kat bağımsız bölümleri asansör bakım ve işletme giderlerinden muaftır" gibi açık bir hüküm varsa, bu hüküm geçerlidir ve uygulanır. Uygulamada özellikle giriş katında dükkân bulunan binalarda bu tür maddelere sık rastlanır.

Yönetim planında böyle bir hüküm yoksa iki yol vardır:

1. Yönetim planı değişikliği: Konuyu kat malikleri kurulunda gündeme getirmek. Ancak yönetim planı değişikliği için tüm kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir — kolay bir eşik değildir (bkz. genel kurul toplantı yeter sayısı yazımızdaki karar yeter sayıları tablosu).
2. Mahkemeye başvuru: Yönetim planındaki bir hüküm açıkça hakkaniyete aykırıysa, sulh hukuk mahkemesinden bu hükmün değiştirilmesi istenebilir.

Sonradan alınan bir kurul kararıyla belirli bir daireyi asansör giderinden sürekli muaf tutmak, yönetim planı değişikliği niteliğinde olduğundan basit çoğunlukla yapılamaz; bu tür kararlar iptal davasına konu olur.

Bakım gideri mi, yeni asansör mü? Kritik ayrım

Burada iki farklı hukuki rejim vardır ve karıştırılması en sık yapılan hatadır.

Mevcut asansörün bakım, işletme ve onarımı → herkes öder

Aylık bakım, elektrik, periyodik kontrol, arıza onarımı, halat veya motor değişimi gibi giderler 20. madde kapsamındadır. Bütün kat malikleri arsa payı oranında katılır.

Güvenlik nedeniyle zorunlu hale gelen yenileme ve revizyon işleri de bu kapsamdadır. Yönetim planında zemin kat için muafiyet olsa dahi, asansörün zorunlu yenileme giderlerine katılma sorumluluğu devam eder — çünkü bu, ortak yerin korunması ve güçlendirilmesi yükümlülüğünün parçasıdır.

Binada olmayan asansörün sonradan yaptırılması → farklı kural

Mevcut olmayan bir asansörün sonradan yapılması, 42. madde anlamında bir yenilik ve ilavedir. Bu tür işler kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile alınacak kararla yapılır ve kanun giderler için ayrı bir ölçüt koyar: bu işlerin giderleri, yeniliklerden faydalananlar tarafından, faydalanma oranına göre ödenir.

Yani mevcut bir asansörün bakımı ile binaya sıfırdan asansör yaptırılması aynı şey değildir. İkincisinde zemin kat malikinin katılım yükümlülüğü tartışmaya açıktır ve uygulamada üst katların daha yüksek pay ödediği çözümler benimsenir.

Engellinin yaşamı için zorunlu asansör

Engellilerin yaşamı için zorunluluk gösteren proje tadilatı, kat maliklerinin en geç üç ay içinde yapacağı toplantıda görüşülür ve sayı ile arsa payı çoğunluğuyla karara bağlanır. Toplantı bu sürede yapılmaz veya talep reddedilirse, ilgili kat maliki bina güvenliğinin tehlikeye girmediğini bildiren komisyon raporuna dayanarak, ilgili mercilerden alınacak tasdikli proje değişikliğine göre tadilatı yaptırabilir.

Asansör aidatını kiracı mı öder, malik mi?

Hukuken borçlu kat malikidir. Ancak Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 22. maddesi kiracıyı da devreye sokar: bağımsız bölümde kiracı olarak oturan kişi, ortak gider ve avans payından kat malikiyle birlikte müteselsilen sorumludur. Kiracının sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira tutarı ile sınırlıdır ve ödediği miktar kirasından düşülür.

Pratik sonuç: yönetim, aidatı kiracıdan da isteyebilir. Ancak asansör yenileme veya büyük onarım gibi anaparaya yönelik giderler, kira sözleşmesinde aksi kararlaştırılmadıkça malikin yüküdür; rutin işletme giderleri ise kiracıya yansıtılır.

Yönetimin yasal yükümlülükleri

Asansör gideri sadece bir aidat kalemi değil, aynı zamanda bir sorumluluktur. Asansör mevzuatı, aylık bakım ile yıllık periyodik kontrol yükümlülüğünü bina sorumlusuna — yani binanın maliki, kat malikleri veya bunların yetki verdiği kişiye (uygulamada yöneticiye) — yükler. Bu yükümlülüklerin kapsamı, renk etiketi sistemi ve ihmalin hukuki sonuçları için asansör bakımı kimin sorumluluğunda yazımızda ayrıntılı bilgi bulabilirsiniz.

Ödenmezse ne olur?

Asansör payı da dahil ortak gider borcunu ödemeyen kat maliki için Kanun ağır sonuçlar öngörür: aylık yüzde beş gecikme tazminatı işler, yönetici icra takibi başlatabilir veya dava açabilir ve borç için kat malikinin bağımsız bölümü üzerinde kanuni ipotek hakkı doğar. Bu sürecin adımlarını aidat borcu nasıl takip edilir yazımızda ayrıntılı olarak anlattık.

Buna karşılık, borç iddiasının dayanağı olan kurul kararı veya işletme projesi usulsüzse, kat maliki süresi içinde iptal davası açma hakkına sahiptir.

Sık sorulan sorular

Zemin katta oturuyorum, asansör aidatı ödemek zorunda mıyım? Evet. Yönetim planında açık bir muafiyet hükmü yoksa ödemek zorundasınız. "Kullanmıyorum" gerekçesi hukuken geçerli değildir.

Giriş katındaki dükkân asansör parası öder mi? Kural olarak evet. Dükkânın bina girişini kullanmaması bile tek başına muafiyet sağlamaz; muafiyet ancak yönetim planından doğar.

Asansör gideri eşit mi bölünür, arsa payına göre mi? Arsa payına göre. Eşit bölünen kalemler kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleridir.

Asansör yenileme masrafını herkes öder mi? Güvenlik gereği zorunlu yenileme, ortak yerin korunması kapsamındadır ve muafiyeti olan malikler dahil herkesi bağlar. Binada hiç asansör yokken sonradan yaptırılması ise farklı bir rejime tabidir.

Boş dairenin sahibi asansör aidatı öder mi? Evet. Daire boş olsa bile kat malikinin ortak giderlere katılma yükümlülüğü devam eder.

Asansör bozuksa aidat ödemeyi durdurabilir miyim? Hayır. Tek taraflı ödemeyi kesmek borcunuzu ortadan kaldırmaz, gecikme tazminatı işletir. Doğru yol, yöneticiden onarımı talep etmek ve gerekirse hâkimin müdahalesini istemektir.

Sonuç

Asansör giderinde kural nettir: kullanan da kullanmayan da öder, paylaşım arsa payına göredir. Farklı bir düzen isteniyorsa bunun tek meşru adresi yönetim planıdır — sonradan alınan basit çoğunluk kararlarıyla kalıcı muafiyet yaratılamaz. Yönetimler açısından ise asansör, aidat kaleminden önce bir güvenlik yükümlülüğüdür; aylık bakım ve yıllık kontrolün aksatılmaması gerekir.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Somut bir uyuşmazlıkta bir avukata danışmanız önerilir.