Aidat borcu nasıl takip edilir?

Aidat, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) 20. maddesi uyarınca kat malikinin zorunlu katılım payıdır. "Ben ortak alanı kullanmıyorum" gerekçesi ödememe hakkı vermez. Buna rağmen pek çok binada tahsilat, yönetim kurulunun en çok vakit harcadığı ve en çok yıprandığı konu olarak kalır.

Aşağıda süreci, atlanmaması gereken sırayla anlattık.

1. Önce kayıt: kim, ne kadar, ne zamandan beri

Takibin ilk adımı hukuki değil, muhasebeseldir. Her bağımsız bölüm için şu üç bilginin yazılı olması gerekir:

• Borcun dönemi (hangi aylara ait)
• Borcun anapara tutarı
• Son ödeme tarihinden itibaren işleyen gecikme tazminatı

Bu kayıt tutulmadan atılan hiçbir adım sonuç vermez; icra dosyası açıldığında da ilk istenen belge budur.

2. Gecikme tazminatı: aylık %5

KMK m.20/c uyarınca, gününde ödenmeyen aidat için aylık yüzde beş gecikme tazminatı istenebilir. Bu oran kanundan gelir; ayrıca genel kurul kararı gerekmez. Ancak uygulamada iki hata sık yapılır:

• Tazminatın son ödeme gününden itibaren değil, ihtar tarihinden itibaren hesaplanması.
• Tazminatın bileşik olarak işletilmesi.

İkisi de itiraza açık kapı bırakır.

3. Yazılı ihtar

İcra takibinden önce borçluya yazılı bildirim yapılması, hem iyi niyet göstergesidir hem de birçok dosyayı takibe gitmeden kapatır. İhtarda şunlar bulunmalıdır:

1. Borcun dönemi ve tutarı
2. İşlemiş gecikme tazminatı
3. Ödeme için verilen makul süre
4. Süre sonunda icra takibi başlatılacağı bilgisi

Tebligatın ispatlanabilir olması önemlidir; iadeli taahhütlü posta veya noter ihtarnamesi tercih edilir.

4. İcra takibi

Ödeme yapılmazsa yönetim, kat malikleri adına icra takibi başlatabilir. KMK m.20'ye göre yönetici, bu davayı açmakla görevlidir — bu bir tercih değildir. Takip sonucunda alacak, gecikme tazminatı ve yargılama giderleriyle birlikte tahsil edilir.

Dava ve takip masrafları, borçlu kat malikine yüklenir. Bu, ödeme yapan komşuların cebinden çıkmadığı anlamına gelir — bunu duyurmak, binada tahsilat kültürünü belirgin şekilde değiştirir.

5. Kanuni ipotek hakkı

Az bilinen bir madde: KMK m.22 uyarınca yönetim, ödenmeyen aidat için borçlunun bağımsız bölümü üzerinde kanuni ipotek tesis edilmesini talep edebilir. Uzun süreli ve yüksek tutarlı borçlarda en etkili araçtır.

Pratik özet

Bu adımların hepsini yönetim kurulunun gönüllü üyeleri yürütmek zorunda değildir. Profesyonel yönetimde tahsilat takibi, ihtar ve icra süreci hizmetin parçasıdır.

⚠️ Bu yazı örnek içeriktir ve genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş değildir. Somut uyuşmazlıklarda bir avukata danışın.