Tadilat Ne Zaman Yapılabilir? Saatler, Şikâyet, Ceza

Üst kattaki daire sabah sekizde kırıcıyla başladı ve akşam sekize kadar sürdü. Pazar günü de devam etti. "Bunun bir saati yok mu?" diye sorduğunuzda aldığınız cevap genellikle şu oluyor: "Kanunda 19.00'a kadar serbest."

Bu cevap yanlış. Türkiye'de apartman içi tadilat saatlerini belirleyen tek bir ulusal kanun maddesi yoktur. Kural üç ayrı kaynaktan gelir ve hangisinin geçerli olduğunu bilmek, hem şikâyet edenin hem tadilat yaptıranın işine yarar.

Bu yazıda tadilatın ne zaman yapılabileceğini, hangi tadilat için kimden izin alınacağını, nereye nasıl şikâyet edileceğini ve karşılaşılabilecek yaptırımları bulacaksınız.

Kısaca cevap

Tadilat saatlerini belirleyen tek bir kanun yoktur. Sınır üç katmanlıdır: binanızın yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararı, bulunduğunuz belediyenin zabıta yönetmeliği, ve genel olarak huzur ve sükûnu koruyan Kabahatler Kanunu'nun 36. maddesi. Yaygın olarak bilinen "19.00–07.00" kuralı bir kanun hükmü değil, çoğu yönetim planında ve belediye uygulamasında benimsenen bir saat aralığıdır. Şikâyet, devam eden gürültüde 155/112 veya belediye zabıtasına, yapısal tadilatta ise belediyeye ve sulh hukuk mahkemesine yapılır.

Tadilat saatlerini kim belirler? Üç katmanlı sistem

1. Katman: Yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararı

Sizin binanız için en bağlayıcı kaynak budur. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28. maddesine göre yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme niteliğindedir. Yönetim planında "tadilat hafta içi 09.00–18.00 arasında yapılır, hafta sonu ve resmî tatillerde yapılamaz" gibi bir hüküm varsa, bu hüküm doğrudan uygulanır.

Yönetim planında hüküm yoksa, kat malikleri kurulu oy çokluğuyla (yeter sayılar) tadilat saatlerini belirleyen bir karar alabilir. Bu karar da karar defterine işlendiği andan itibaren herkesi bağlar.

Pratik sonuç: Tadilat yaptıracaksanız ilk bakacağınız yer yönetim planıdır, belediyenin sitesi değil.

2. Katman: Belediye zabıta yönetmeliği

Her belediyenin kendi zabıta yönetmeliği vardır ve bunlarda gürültülü faaliyetlere ilişkin saat sınırları yer alır. Bu sınırlar ilçeden ilçeye değişir. Bulunduğunuz belediyenin "zabıta yönetmeliği" veya "gürültü" sayfasını kontrol etmeden kesin bir saat söylemek doğru olmaz.

3. Katman: Çevresel gürültü mevzuatı ve Kabahatler Kanunu

Çevresel Gürültü Kontrol Yönetmeliği ağırlıklı olarak şantiye faaliyetlerini (inşaat, kazı, yıkım) düzenler ve bu faaliyetler için saat aralığı öngörür. Daire içi küçük tadilatlar bu kapsamın dışında kalabilir; ancak kırıcı-delici kullanılan kapsamlı bir tadilat, niteliği gereği bu düzenlemenin ilgi alanına girebilir.

Bunların yanında Kabahatler Kanunu'nun 36. maddesi genel bir güvence sağlar: başkalarının huzur ve sükûnunu bozacak şekilde gürültüye neden olmak kabahattir ve idari para cezası gerektirir. Bu madde için saat şartı yoktur — öğlen üçte yapılan aşırı gürültü de kabahat oluşturabilir.

Yaygın yanlış: "Gündüz saatlerinde gürültü serbesttir." Değildir. Saat, gürültünün makul olup olmadığını değerlendirirken dikkate alınan unsurlardan sadece biridir.

Tadilat için izin gerekir mi? Hangi işte kimden?

Saat kadar önemli bir soru da budur. Beşte dört ve oybirliği oranlarının nasıl hesaplandığı için genel kurul yeter sayıları yazımıza bakabilirsiniz. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19. maddesi, tadilatı yapılan yere göre ayrım yapar.

Birkaç kritik ayrıntı:

• Kolon ve kiriş kesmek yasaktır. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde bile ana yapıya zarar verecek onarım ve değişiklik yapamaz. Bu, çoğunluk kararıyla da aşılamaz.
• Belediye ruhsatı, kat maliklerinin onayının yerine geçmez. Yargıtay uygulamasına göre oybirliği gereken bir proje değişikliği, belediyeden onay alınmış olsa bile kat malikleri onayı olmadan geçerli hale gelmez.
• Islak hacim tadilatı dikkat ister. Banyo ve mutfakta yapılan işler ortak tesisatı (kolon boruları) etkiliyorsa, alt kata sızıntı halinde doğan zarardan tadilatı yaptıran sorumlu olur.
• Balkon kapatma ve cephe müdahaleleri ortak alan sayıldığından 4/5 yazılı rızaya tabidir; bu rıza alınmadan yapılan işler için eski hale getirme davası açılabilir.

Nereye şikâyet edilir? Duruma göre doğru adres

Şikâyetin başarısı, doğru mercie gitmekle başlar. Yanlış kapıyı çalmak süreci haftalarca uzatır.

Gürültü şu anda devam ediyorsa

155 Polis İmdat / 112 Acil / Jandarma bölgesindeyseniz 156. Kabahatler Kanunu kapsamındaki gürültü için kolluk kuvvetleri idari yaptırım kararı verme yetkisine sahiptir. Ekip gelir, tespit yapar ve tutanak tutar.

Belediye zabıtası (çoğu belediyede 153 Alo Zabıta). Belediye zabıtası da bu konuda yaptırım uygulamaya yetkilidir. İşyeri, atölye ve şantiye kaynaklı gürültüde asıl muhatap zabıtadır.

Yapısal/izinsiz tadilat varsa

Belediye İmar Müdürlüğü. Ruhsata aykırı veya ruhsatsız tadilat, kolon kesme, proje dışı değişiklik ihbarları buraya yapılır. Belediye yapı tatil tutanağı düzenleyebilir ve işi durdurabilir.

CİMER. Belediyenin işlem yapmaması veya yanıt vermemesi halinde başvurulur. CİMER bir denetim mercii değil, yönlendirme ve takip sistemidir; doğrudan ceza kesmez.

Bina içi kural ihlali varsa

Önce yöneticiye yazılı başvurun. Yönetici, yönetim planına ve kurul kararlarına uyulmasını sağlamakla görevlidir. Başvurunuzu yazılı yapın ve bir örneğini saklayın — ileride dava açarsanız bu, "idari yolları tükettiğinizin" belgesi olur.

Çözüm olmuyorsa: mahkeme

Sulh hukuk mahkemesi. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33. maddesi, kat maliklerinden birinin veya yöneticinin başvurusu üzerine hâkimin müdahalesini düzenler. Hâkim, gerekli görürse ihlalin giderilmesine ve eski hale getirilmesine karar verebilir.

Önemli: Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak dava şartıdır. Doğrudan dava açarsanız usulden reddedilir.

Yaptırımlar: ne ile karşılaşılır?

İdari para cezası

Kabahatler Kanunu'nun 36. maddesi kapsamındaki gürültü için kolluk veya belediye zabıtası idari para cezası uygular. Bu tutar her yıl yeniden değerleme oranında güncellenir; güncel miktarı mutlaka başvuru anında teyit edin. Ticari faaliyet çerçevesinde yapılan gürültüde (örneğin müteahhit firma eliyle yürütülen tadilat) ceza daha yüksek uygulanır.

Cezaya itiraz, tebliğinden itibaren belirli bir süre içinde sulh ceza hâkimliğine yapılır.

Cezai sorumluluk

Türk Ceza Kanunu'nun 183. maddesi "gürültüye neden olma" suçunu düzenler. Ancak eşiği yüksektir: gürültünün başka bir kişinin sağlığına zarar vermeye elverişli olması ve ilgili mevzuata aykırılık aranır. Sadece rahatsız olmak bu suçun oluşması için yeterli değildir. Bu nedenle pratikte çoğu komşu gürültüsü idari para cezası yoluyla çözülür.

Hukuki sonuçlar

• Eski hale getirme: İzinsiz yapılan ortak alan tadilatı için mahkeme, yapının sökülmesine ve eski halin iadesine karar verebilir. Cam balkon ve cephe müdahalelerinde bu sonuç sıkça uygulanır.
• Tazminat: Tadilat nedeniyle alt veya yan daireye zarar verildiyse (sızıntı, çatlak, kırılma) zararın tazmini istenebilir.
• İnşaatın durdurulması: Belediye yapı tatil tutanağıyla işi durdurabilir; devam edilmesi halinde yıkım kararı gündeme gelir.
• En ağır yaptırım — bağımsız bölümün devri: Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 25. maddesine göre, bir kat maliki yükümlülüklerini yerine getirmeyerek diğerlerinin haklarını çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, diğer kat malikleri sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar alarak o bağımsız bölümün kendilerine devredilmesini hâkimden isteyebilir. Nadir uygulanır, ancak kanunda yer alan gerçek bir yaptırımdır.

Şikâyet ederken: delil nasıl toplanır?

Şikâyetin sonuç vermesi büyük ölçüde delile bağlıdır.

1. Tarih–saat kaydı tutun. Hangi gün, hangi saat aralığında, ne tür gürültü olduğunu yazılı olarak kaydedin. Süreklilik en güçlü argümandır.
2. Ses ve görüntü kaydı alın. Kendi dairenizden, kendi rahatsızlığınızı belgelemek amacıyla alınan kayıt delil olarak sunulabilir. Komşunun dairesinin içini görüntülemeyin.
3. Tutanakları saklayın. Kolluk veya zabıta geldiğinde tutulan tutanağın bir örneğini isteyin.
4. Yazılı başvuru yapın. Yöneticiye ve belediyeye başvurularınızı yazılı yapın, kayıt numarasını alın.
5. Komşu beyanları toplayın. Aynı durumdan rahatsız olan diğer malikler varsa ortak imzalı başvuru daha etkilidir.

Tadilat yaptıracaksanız: sorun çıkarmama rehberi

1. Yönetim planını okuyun; saat ve gün kısıtı var mı bakın.
2. Yöneticiye başlamadan önce bilgi verin; başlangıç ve tahmini bitiş tarihini yazılı bildirin.
3. Apartman girişine kısa bir bilgilendirme notu asın. Bu, şikâyetlerin çoğunu baştan önler.
4. Ortak alana veya cepheye dokunacaksanız önce yazılı rızaları toplayın — iş bittikten sonra toplamak çok daha zordur.
5. Kolon, kiriş ve taşıyıcı duvara dokunmayın; gerekiyorsa inşaat mühendisi raporu alın ve belediyeye başvurun.
6. En gürültülü işleri (kırım, delme) gün ortasına toplayın, erken sabah ve akşam saatlerinden kaçının.
7. Ortak alanları kirletmeyin, molozu biriktirmeyin; asansör kullanımı için yöneticiyle önceden konuşun.
8. Komşu dairede hasar oluşursa gecikmeden tespit ettirin ve giderin.

Sık sorulan sorular

Apartmanda tadilat saatleri kaçtan kaça? Tek bir ulusal kural yoktur. Önce yönetim planınıza, sonra belediyenizin zabıta yönetmeliğine bakın. Uygulamada yaygın aralık hafta içi sabah 09.00–10.00 ile akşam 18.00–19.00 arasıdır, ancak bu bir kanun hükmü değildir.

Hafta sonu tadilat yasak mı? Kanunen genel bir hafta sonu yasağı yoktur. Çoğu yönetim planı hafta sonunu ve resmî tatilleri kısıtlar veya yasaklar; bağlayıcı olan budur.

Komşum gece tadilat yapıyor, polis çağırabilir miyim? Evet. Devam eden gürültüde kolluk kuvvetleri Kabahatler Kanunu kapsamında tespit yapıp idari yaptırım uygulayabilir.

Yönetici tadilatı durdurabilir mi? Yönetici, yönetim planına ve kurul kararlarına aykırılığı tespit edip uyarabilir, gerekirse hâkimin müdahalesini isteyebilir. Fiilen daireye girip işi durdurma yetkisi yoktur.

Kiracı tadilat yaptırabilir mi? Daire içi basit işler için malikin izni gerekir. Ortak alanı ilgilendiren işlerde kiracının tek başına tasarruf yetkisi yoktur; rıza malikler tarafından verilir.

Tadilat sırasında alt kata su sızdı, kim öder? Tadilatı yaptıran sorumludur. Zarar tespit ettirilip tazmini istenebilir.

İzinsiz kapatılan balkon ne olur? Ortak alan müdahalesi sayıldığından 4/5 yazılı rıza yoksa eski hale getirme davası açılabilir ve mahkeme sökülmesine karar verebilir.

Şikâyetime rağmen belediye işlem yapmıyor, ne yapmalıyım? Başvurunuzu yazılı hale getirip CİMER üzerinden takip edin. Yapısal aykırılık varsa imar müdürlüğüne ayrıca dilekçeyle başvurun.

Sonuç

Tadilat tartışmalarının çoğu, tarafların farklı kurallara inanmasından çıkar. Doğru sıralama şudur: önce yönetim planı, sonra belediye yönetmeliği, en üstte de huzur ve sükûnu koruyan genel hükümler.

Yönetimin görev ve yetkileri için denetçinin görev ve hakları yazımıza da göz atın. Tadilat yaptıracaksanız yazılı bildirim ve önceden alınmış rızalar sizi hem komşu kavgasından hem de eski hale getirme davasından korur. Rahatsız olan taraf iseniz, tarih–saat kaydı tutmak ve başvurularınızı yazılı yapmak, sürecin sonucunu belirleyen iki şeydir.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Ceza tutarları ve belediye kuralları değişkendir; somut bir uyuşmazlıkta bir avukata danışmanız önerilir.